在杭州买多个开发商合作楼盘，这样的内幕不可不知！
长按识别下方二维码
佳骏拉你进钱报购房群
▽近期精彩回顾▽
近两年杭州拿地门槛高企，房企在融资上又受到限制，有能力单打独斗拿地的已经不多见，合作拿地或是拿地后项目入股成为常态。钱江晚报去年就曾报道过，杭州这两年上市的楼盘中，很多项目背后往往站着多个股东，甚至有一个楼盘背后的出资方多达13个。
那么，具体到各个项目中，这些合作的房企究竟是怎么分工的呢？日后若遇到质量问题，这些房企会不会彼此“踢皮球”推卸责任？
钱报记者经过多方采访，了解到了其中的奥秘。
1
财务、设计、营销、工程
合作股东瓜分这四类管理权
对房企而言，合作意味着风险平摊、降低资金成本，也代表着不同房企可以发挥各自的长处——大家有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的输出管理经验。
而当几家房企决定合作后，通常会共同出资注册成立一个新的项目公司，各股东方之间的博弈也随之展开。根据自身需求和品牌实力，在一个项目的开发前期，各股东方就会确定好各自分管的工作内容，并在合同中标明，由哪家单位具体负责哪一块内容。
钱报记者了解到，在一个合作项目中，财务、设计、营销、工程这四大类的工作是最核心的内容，也是各家合作单位会争着分管的，因为这关系到房企的直接利益，也涉及房企在一个城市或一个区域的市场地位。
杭州一品牌房企营销总监告诉钱报记者：“这是一个博弈的过程，除了资金的占比份额外，和房企的实力、口碑都有关系，比如出资最多的一般都会分管财务，操盘能力强或者要冲击市场份额的会争取营销线的管理权。”
通常，从一个楼盘名字前面的开发商排序中，就可以看出这个楼盘的操盘方。比如招商和越秀这两家房企，在城东新城板块有两个紧邻的合作项目，分别是招商越秀·公园1872和越秀招商·天悦江湾。虽然两个楼盘都是这两家房企合作开发，但公园1872的操盘方是招商，天悦江湾的操盘方则是越秀。一般来说，操盘方意味着该项目营销条线的工作由这家房企来分管。
去年夺得在杭房企销售额第一宝座的滨江集团，就有大量的合作项目。在钱江南岸，滨江与新希望、中铁建、碧桂园等房企合作的楼盘中，滨江基本分管工程和营销这两条线的工作，因为这两项都是滨江的强项，且后者关系到滨江能否拿到杭州第一。
不过，实际合作过程中，也并非完全按房企的擅长项来分工。每家房企在各个条线上都有自己的团队，必须靠项目养活这个团队。也就是说，即便自己更擅长营销，但若发现工程管理团队手头快没项目了，那么该房企必定会在合作项目中争取工程条线的管理。
2
客服被视为“脏活累活”
合作时房企最不愿意接手
除了财务、设计、营销、工程这四大类重头工作外，在房企合作项目中，有一块工作内容却很少有房企愿意主动承担，这就是关系着购房者权益的客户服务工作。
一个合作项目后期出现了问题，购房者肯定会找客服投诉及维权。而事实上问题往往出现在设计、工程、销售、财务（成本控制）这几个环节。比如，有时候是因为工程部门没有按照设计图纸规范施工，导致出现各种质量问题；有时候是因为设计环节考虑欠周，或者对审定后的图纸随意改动，导致出现一些不合常理的设计；有时候是因为成本控制环节太抠，导致偷工减料，出现后续质量问题；有时候是因为销售部门为了销售业绩，对楼盘夸大宣传，作出不实的承诺。
“有些质量问题一时半会儿得不到解决，业主又催得紧，每天都要处理大量的投诉。遇到一些不合理的维权，还必须保持良好态度，压力特别大。”一房企营销总监直言，客服工作就是让这家房企冲到前线去解决问题，是个“脏活累活”，因此大家都不愿意接手。尤其是在减配成风的大环境下，往往是离交付还有一两年的时间，业主就提前维权，客服的压力就更大了。
“客服这个苦差事，大家都不愿意主动接手，又累又没好处。”某房企高管向钱报记者坦言，这就是目前的行业现状，“分管这块的房企一方面要安排不少人来专门做这个工作，另一方面又不会因此而在项目中多占份额。”
一般大品牌的开发商都会专门成立客服部门，而这个部门的总监是最难招聘的，即使开出重金也未必有人愿意应聘。在国内最大的招聘网站前程无忧上，钱报记者发现，从去年12月份至今，至少有十多家在杭房企在招客服经理/主管/总监，其中不乏万科、融创、中海、世茂、融信、金地、金茂等知名开发商，也包括德信、宋都、中梁、祥生等本土房企，开出的月薪普遍在1.5万~4万元之间，卓越置业甚至开出了40万~50万元的年薪。
3
退房、补偿由股东方共同决定
开发商踢不了皮球
那么，最终客户服务由谁来负责？倘若业主遇到问题，究竟该找谁呢？
杭州J房企营销总监透露：“一般来说，谁操盘就由谁来负责客服，特别是用哪家房企的产品线，工程和客服基本就确定由这家来负责，因为它更熟悉自家产品的体系。”
S房企营销总监透露：“客户服务很少有房企愿意主动问津，因此有一个行业规则是，哪家股东派出项目总经理，那客服就由这家房企负责。而一般来说资金占比最高的单位会派出项目总经理。”
购房者不必担心因为有多个股东共同管理，开发商就互相“踢皮球”来推卸责任。钱报记者了解到，分管客户服务的开发商类似于一个收集问题的部门，关于楼盘有什么问题、业主有什么要求，统统由这家房企出面对接并进行汇总，但最终是退房、赔偿还是整修，不是单单负责客服的房企说了算，必须要所有出资的股东方召开股东会，共同决议通过才行。
“如果是退房、补偿等等，这涉及到所有股东方的利益，不可能就让分管客服这一家来出钱。而有些时候，如果是某个条线出问题了，比如工程、设计，那内部会进行协商，负责这一条线的房企多出一些钱来解决后续的问题。”某房企高管表示，“实际操作过程中，购房者往往也是到售楼部去投诉为主，也就是找操盘方解决问题，毕竟房子是他们卖出去的。同理，也是由操盘方把问题汇总起来，再由股东会共同商议如何解决。”
钱报记者就此也询问了律师，律师表示，如果业主通过法律途径维权，起诉某个楼盘的话，那也就是起诉了这个楼盘的项目公司，那么项目公司的所有出资方都是要负起相应的法律责任的。
有时候一个楼盘交付多年后出现安全质量问题，而此时项目公司可能已经解散注销了，那怎么办？律师表示，依据《建设工程质量管理条例》，如果是属于勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等单位的责任，权利人可以依法向其主张权利。
楼肖桑
徐叔竞
－商务合作－
电话｜0571-85312041
邮箱｜150728641@qq.com
不管怎么分工，只希望买到的房子质量好
想法一样的戳“好看”